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2011/1/24 16:04:00

  转发岁末年初,中央明确表态2011年调控不会放松。在经历了2010年两次以“限制”为主的调控政策失败后,房产税和保障房计划相继出台,将成为2011年中国楼市调控的关键词。随着重庆上海的房产税开征的呼之欲出和北京广州的保障房破土动工,让我们拭目以待,看看究竟哪一个更给力楼市调控?
  
  房产税调结构?
  
  一直以来,房产税都被外界普遍认为是抑制房价、根治炒房的“杀手锏”,但是不少专家认为房产税对抑制房价的作用不宜被高估,反而更看好其在调整楼市结构上的作用。
  
  作为房产税试点城市的重庆和上海,其目前已知的房产税版本共同点都是主要针对大户型住房。据有关报道透露,重庆应税商品房的面积可能是指144平方米以上,而上海则是针对新增购房,将对其名下所有房产面积超过200平方米以上的部分进行征税。如此以来,房产税的实施对大户型房产的购买者影响显着,而大户型住宅市场也将随之受到一定程度的打压。最终,房产税新政实施后,会鼓励开发商多开发小户型。市场上的小户型产品将逐渐增多,大户型房产所占比例将减少。高档商品房供应量将减少。
  
  房产税对房价的抑制作用究竟有多大?
  
  如果说房产税的作用仅仅在于调整房地产市场供给结构,那么面对日益攀升的房价,多数人依旧只能望“楼”兴叹。
  
  复旦大学管理学院产业经济学系副教授、住房政策研究中心执行主任陈杰坦言,当前媒体和公众对房产税所抱的期望过高,如果没有相应的公共财政机制改革,房产税将仅仅成为广大老百姓新的一个负担。
  
  很多市民也表现出对开征房产税的担忧。通过对2764名网友的调查,其中63.99%认为房产税对房价抑制作用不明显,不同意征收房产税。他们认为房产税不能对抑制房价上涨产生作用,炒房者不会在乎增收的一点税,最终的结果是老百姓生活成本和压力增加,房价却不降反升。
  
  虽然目前房产税对房价影响不明,但从长期来看,大量刚性需求的存在会导致房产税对房地产市场的大势影响有限,在抑制房价的作用上不容乐观。事实上,房产税运用好坏的根本在于如何保证“取之于民,用之于民”.对于期望通过房产税实现购房愿望的普通人来说,这还只是一个遥远的福音。
  
  保障房是根本?
  
  相对于房产税抑制房价的有限作用而言,保障房似乎是更靠谱,更受欢迎和期待。
  
  1月14日,北京市市长郭金龙在北京市2011年住房保障工作会议上表示,今年北京要新开工建设和收购20万套保障房,力争竣工10万套。而在之前几天,广州首个大型保障房社区龙归城正式破土动工,规划居住人口约3万人,整个项目将在2012年底竣工。2010年保障房建设规模达到590万套创下历年之最,而根据权威部门公布的2011年中国保障房建设目标,这一数字将上升至是1000万套。这是一个超出许多人预期的数据,也是许多人期待的理由。
  
  保障房的作用在于逐渐满足中低收入群体的硬性住房需求。从经济学的角度来说,供求关系决定价格,当需求逐渐趋于饱和,价格也就自然下来了。在董建华担任香港特首时期,由于港府大量推出保障中低收入家庭的公屋和居屋,最终将私人发展商开发的豪宅价格也成功拉低。 房产税调整结构,保障房解决需求,就双方在调控中所体现的力度而言,保障房应该更受市场消费者欢迎。
  
  但是,就此断定保障房就是解决高房价调控楼市的根本之道还为之过早。
  
  一方面,保障房就自身性质而言,主要是解决低收入人群住房问题,申请者还必须符合一系列特殊条件;就自身设计而言,保障房位置多位于郊区等离市中心较远的地方,以小户型为主,这与普通的商品房消费人群并不完全重合,甚至是截然不同的。保障房依旧不能满足多数人的住房需求,对市场房价的影响并不如想象中的那么明显。实际上,2009年北京保障性住房供给和投资占比达到30-40%,却并未抑制房价上涨。
  
  另一方面,庞大的保障房项目所需的增量资金对地方财政压力巨大,捉襟见肘的地方政府为筹资对土地财政的依赖性不断加强,除了继续向土地出让收益伸手外,脆弱的地方财政似乎还没有更好的办法应对不断升级的保障硬指标。从而造成高价地纷纷出炉土地单价快速上升,最终推高市场房价,这种现象在许多城市的楼市普遍存在。一边是猛量增加的保障房,一边是不断刷新的高价地,这种诡异的“正相关”直接威胁着调控的成效。
  
  调控楼市,不仅要用各种税收行政手段,更重要的是彻底改革土地财政体制。房产税也好,保障房也好,要想实现房价可控还有很长的路要走。
  
  岁末年初,中央明确表态2011年调控不会放松。在经历了2010年两次以“限制”为主的调控政策失败后,房产税和保障房计划相继出台,将成为2011年中国楼市调控的关键词。随着重庆上海的房产税开征的呼之欲出和北京广州的保障房破土动工,让我们拭目以待,看看究竟哪一个更给力楼市调控?

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