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  “买房子嫌贵,拆迁房子嫌低”;“拆迁费一路上涨,涨的速度大于房价增长速度”;“拆迁推高地价、地价推高成本、成本推高房价房价”,这些看似没有关系的事情或社会现象,现在已经由于拆迁成为隐藏在北京高房价幕后的元凶。
  
  抑制拆迁成本过快上升是影响房地产市场稳定发展的重要链条,针对此种现状,北京市政府办公厅近日印发了《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》,强调将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平,控制拆迁成本,并责成相关部门针对拆迁成本过快上升,制定合理、可操作措施。
  
  我在接受《京华时报》专访时表示:“目前,北京的情况是拆迁成本越来越高,拆迁难度越来越大,高房价高拆迁成本恶性循环。拆迁,已经成为城市发展中一个不可回避的问题,如何有效控制成本和被拆迁人的利益诉求,更是一个社会性难题,但:现在非解决不可了。”
  
  举一个补偿费超过3万元的例子:2009年4月,北京西长安街拆迁工程,首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款,补偿基础价格达到3万元/平米;此前,北京市的拆迁按基准地价法评估,如果按以往方式,该地区最多补偿8800元/平米。当时有专家评论,这样做有利于开展拆迁工作,但是也提高了拆迁成本,同时抬高了地价。请注意:这个项目房价就是拆迁价,也就是说:拆迁部分开发商是赔钱在运作,拿商品房来贴补拆迁房。
  
  再举一个补偿费超过2万元的例子:在今年5月的通州,目前大多数房屋均价在2万元/平米左右,通州运河核心区及西海子棚户区居民拆迁的货币补偿标准为每平米1.5万余元。而去年上营棚户区拆迁每平米补偿8000余元。请注意:拆迁费加上土地出让金,和拆迁的资金成本和管理费,土地直接成本已经接近房价的80%,再加上建安费,房地产开发成本已经达到或超过了现在的房价。而再入市的土地成本势必因拆迁成本提高而上涨。
  
  试想:如果不控制离谱的拆迁成本,房价如何控制得了?
  
  同时,拆迁成本也提高也会影响土地供应速度,从而“逼高”房价。
  
  拆迁成本越来越高,造成大家对房价的心理预期越来越高,“房子都拆不动了”。拆迁难度加大,造成土地供应减少,土地供不应求自然导致房屋价格上涨。这就是政府加大土地供应,要求妥善把握土地入市交易节奏的重要原因。如果土地成本降下来,政策房租售价格也会自然下降,从而缓解供需矛盾。现实情况是:目前因拆迁补偿造成的矛盾越来越多,重点村改造等重点工程进度受到影响,但控制拆迁补偿可能会加重拆迁户与拆迁方的矛盾,这是导致调控拆迁成本的难点,不是简单手段就能解决的,需要在就业、住房等方面有多种配套政策。北京按照供地计划,2010年度本市供地总量为6400公顷,其中2500公顷用于住宅,其余的土地用于基础设施,而拆迁难,已经成为土地供应计划不能完成的首要原因。“一级开发头疼的就是拆迁”,我也结合自己的工作实际感叹不止。
  
  拆迁涉及到社会利益再分配,也关乎城市建设和当地政府的政绩。像北京通州在打造世界级城市一样,河北全省在轰轰烈烈搞拆迁,“三年大变样”,好多看似市场化的东西,实际上政府也牵扯其中,搞不好,也会造成更多的社会矛盾。我观察到在各级政府上访的人群或法律诉讼中,拆迁成为最多的理由和纠结。从这种角度说:“中央政府加强拆迁方面的法律规定,和地方政府因地制宜的具体举措相结合,新闻媒体稳定拆迁预期,这些才是解决拆迁的根本之道。”

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