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美国房地产投资挣钱比中国起码多20倍

美国最大的房地产经纪公司Keller Williams的创始人盖瑞·凯勒(Chris Goff)曾说,金钱生活在恐惧的另一端。

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他把获取财富的过程比喻成渡过一条宽广且水流湍急的大河。在过河之前,你的内心充满恐惧。而当你到了河的另一边,回头看去的时候,会发现那条河也不过如此。只有渡过了河的人才会有这种体验。

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房地产投资专家克里斯·高夫(Chris Goff)在他的教学班上,给我们这些坐在台下的学员提了一个问题:有五只青蛙坐在河岸上,三只想往水里跳……





问:现在岸上有几只青蛙?

答案是五只。

仅仅“想”是不够的,没有行动就没有变化。他用这样的一个比方来告诉我们房地产投资这件事上行动的重要性。

如果说这两位专家的话可以总结为面对房地产投资时的两条忠告——克服恐惧和立即行动,那么我认为,对于中国的在美投资者来说,还应该有第三条忠告:忘掉你在中国谈到房地产投资时的思维方式。

01

每当要跟中国的朋友提及房地产投资的时候,我几乎总能猜到他/她的第一反应——“你是说在美国买房吗?”

中国人普遍思维中,房地产投资与买房是划等号的。这种现象存在,有很充分的理由,那就是——中国的房地产市场把大家训练成了这样。

一方面,过去近20年里,你只要买到房,就能几倍甚至十几倍地获利。另一方面,中国的房地产市场其实也不允许投资者玩出多少别的花样。

然而,在美国的市场上,如果你还这样想,那就太过自我设限了。毫不夸张地说,美国房地产投资的玩法起码有中国的20倍之多。

我随手举一个例子吧。我想它会是大部分中国人闻所未闻的——

美国的地方政府每年向屋主征收房产税,它们依靠这些税收来支持当地的警察、消防、学校、修路的开销。然而,并不是每个人都会按时缴纳房产税。有的人因为遇到了经济上的困难,或是仅仅因为不知道有这么一笔税(比如不知道自己继承了一套房产),就使得他们“被”欠税。

这个时候,政府会要求他们补缴税款,并支付罚金,但是很多人仍然交不上。从政府的角度来说,罚款不是目的,只要税款收不上来,那它就影响政府的正常运转。

这个时候政府会怎么做呢?

美国政府会在这些房产上加上一个负担,叫留置权(lien),然后公开把这些留置权拍卖给投资者,并承诺给投资者一个高额的回报,年回报率从百分之十几到百分之三十几不等。

这样一来,政府从投资者手上拿到了钱,而房主有一定的“赎回期”,如果他们在赎回期内把债还了,那政府就会拿这些钱来支付投资者的本金和利息。如果房主没有赎回,那么房产就会被拍卖,然后用于还债,投资者也会拿到他的本金和收益。

这是我对这个过程高度简化的一个描述。不同的州的具体做法差异很大,比如有一部分州不是拍卖留置权,而是拍卖屋契(deed)。

我们这里不陷入细节,我想表达的核心意思是,这种在中国完全不存在的操作,催生了大量的投资机会。其中的策略非常多,有一些策略的聪明程度令人拍案叫绝。其中甚至还区分出了一级市场和二级市场。

02

如果我问你,房地产投资的方式有哪些,你肯定能说上来两种:买个房子等它升值,或者把买了的房子租出去。

这两种方式在美国都有,但是,如果你去房地产投资的会议或者俱乐部,你会发现,大家普遍关心的并不是这两种方式。

如果我说这两种在中国的主流方式在美国是非主流,这可能有点夸张,但说它们不是人们的第一第二选择,则肯定没毛病。以下我就来让各位拓宽知识面,具体聊聊美国人所关心的投资方式。

美国的房地产投资中有一种玩法叫“卖家融资”。也就是卖家充当了银行的角色,贷款给买家。加之美国房地产合同几乎全部能够转让(assign),这就产生了众多的可能性。卖家融资的结构方式有上百种之多。

美国的房地产投资还有第四种玩法,叫租赁/购买特权(lease option)。它的基本操作是这样的:合同约定,你可以短期(通常1-3年)租一套房子,租约期满时你可以选择把这个房子买下来或是不买下来;如果你选择买下来,那么房主是一定要卖的,此时的选择权不在房主。


这是它的基本含义,由此延伸出去,有很多鲜为人知的操作,能够让投资者在短期内迅速获利。而且他们往往不需要或者只需要很少的本钱,因而这也被称为“用别人的钱做房地产投资”。

上述介绍的后两种玩法,才是美国的房地产投资者最为关心的。通过这些方法积累几百万美元财富的人在美国也比比皆是。

03

上面说得比较简单,接下来我举个具体的例子。

我在休斯顿认识了一个菲律宾人,他的室友是个古巴人。七年前,这位古巴兄弟刚到美国的时候,穷得只剩下一条裤子,连手提行李都没有。

一年前,他的每张信用卡都还欠着债。而现在,他每个月有3000美元的收入,生意还越做越大,现在正邀请菲律宾朋友加入,和他一起做。

他是怎么做到的?这是一个价值一千美元的秘密:一些懂行的人会收你1000到1500美元学费来教给你。今天我就在这儿把他的小魔术免费**给你看。

从最基本的意义上来讲,他的操作是“卖家融资”下的一种巧妙的策略。

在这位古巴人的一个实际操作中,他首先找到欠了房贷的屋主,与其签了个购买合同,把屋主从债务中解放出来,然后将这个房子以卖家融资的方式售卖给一个买家,第三步就是让他去银行做再融资。

这样一来,房子原先的房主避免了丧失赎回权(foreclosure)和信用记录受损的结果,古巴兄弟的买家——一名信用分不高、在银行难以贷到款的墨西哥人——有了房子住,而且可以预期将来这栋房子将属于自己。而对于古巴兄弟来说,他在短短的十几天里,就挣到了5000美元,并且每个月还会由此产生几百美元的被动收入。

这位古巴兄弟很聪明,他的策略很聪明,跟这一样聪明的策略还有很多。而最关键的是,在这样一个交易过程中,所有人都是赢家。

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多年之前,那本畅销书《穷爸爸,富爸爸》告诉我们,被动收入就是你不需要很投入地工作就能获得的收入。也就是我们今天流行语中说的“躺着挣钱”。

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